关于规范我市国有企业物业租赁管理的指导意见

为进一步加强我市国有企业物业经营管理，规范物业租赁行为，指导国有企业科学、高效利用物业资源促进企业经济发展，根据《中华人民共和国企业国有资产法》（中华人民共和国主席令第5号）、《企业国有资产交易监督管理办法》（国务院国资委财政部令第32号）、《广州市房屋租赁管理规定》（广州市人民政府令第29号）等法律、法规和规章的有关规定，经市人民政府同意，现提出以下意见。

一、总体要求

认真贯彻落实市委市政府关于促进国资国企改革创新发展的有关精神，以完善物业租赁规范管理机制为支撑，构建我市国有企业物业租赁管理的责任体系、公开招租体系和监督体系，促进国有企业物业租赁工作更加公开透明、合法规范、高效务实，提升物业经济效益和社会效益，并从源头上预防和治理腐败，防止国有资产流失，实现国有资产保值增值。

二、适用范围

（一）本指导意见适用于广州市人民政府履行出资人职责的国有及国有控股企业、国有实际控制企业（以下简称“市属企业”）及其下属各级国有及国有控股企业、国有实际控制企业（与市属企业统称为“企业”）。

（二）本指导意见所称物业是指企业位于我国境内的房产（含地下建筑物）、土地及其附着物。

（三）本指导意见所称物业租赁，是指企业作为出租人，将本企业拥有产权或实际控制权的物业部分或者全部租赁给自然人、法人或者其他组织（以下统称承租方）使用，并由承租方支付租金的行为。企业的存量住宅用于分配给本企业职工租住的情形除外。政府对公有住房、保障性住房、停车位、公建配套等特殊物业租赁有规定的，从其规定。

三、工作职责

（一）市国资监管机构是企业物业租赁的监管主体，主要履行以下职责：

1．引导市属企业加强物业资源整合，发挥协同效益；

2．指导、督促市属企业建立健全物业租赁管理制度；

3．建立物业租赁信息化管理系统，加强在租项目动态管理；

4．市属企业重大物业租赁项目的审批；

5．法律、法规、规章、规范性文件和市属企业相关管理制度所规定的其他职责。

（二）市属企业是企业物业租赁决策、实施的责任主体，主要履行以下职责：

1．制定本企业物业租赁管理制度，建立“制定方案、决策审批、实施招租、日常管理、风险防控、监督检查、责任追究”的物业租赁流程并落实；

2．组织实施、督导、检查本企业物业规范租赁工作；

3．统筹利用本企业物业资源；

4．审批本企业的物业租赁事项；

5．承担并落实好本企业物业租赁各项安全生产责任工作。

四、决策审批

（一）企业物业租赁应严格按照本指导意见及本企业制定的物业租赁管理制度实施，并切实履行集体决策审批程序，严禁个人擅自决定或改变集体决策意见。对于重大物业租赁事项应按照“先党内、后提交”的原则实施。

（二）企业拟签订物业租赁合同单次租赁期限原则上不超过6年；若承租方对物业升级改造需投入较大的，经市属企业充分论证规范决策，租赁期方可适当延长，但最长不得超过12年。

（三）因公共利益、市政府产业引导、重大招商引资或其他扶持政策等原因需要延长租期超过12年的，市属企业应切实做好风险评估，严格履行内部决策程序，事前按资产管理关系征询市国资监管机构的意见，并及时将企业审议通过的租赁方案报市国资监管机构审批。上报文件包括物业权属证明、市属企业董事会（未设董事会的由企业根据内部制度经企业最高经营决策机构审议，下同）决议文件、监事会意见、法律意见书、外部专家评审结果、风险防范措施以及市国资监管机构认为需要的其它资料等。

五、公开招租

（一）企业物业租赁须坚持公开、公平、公正的原则进行。

（二）本指导意见所称的公开招租是指企业根据物业实际情况，采取的网络竞价、现场报价、专家评审、拍卖、招投标等公开交易方式。

（三）委托依法设立的产权交易机构公开招租。企业位于广州市行政区域内的物业租赁，有下列情形之一的，应委托依法设立的产权交易机构进行公开招租：

1．位于广州市内四区（越秀区、海珠区、荔湾区、天河区）内，建筑面积超过500平方米或土地面积超过1000平方米的物业；

2．位于广州市内上述四区以外，建筑面积超过1000平方米或土地面积超过2000平方米的物业；

企业不得通过拆分物业面积规避进场公开招租。

（四）企业自行公开招租。广州市行政区域内除本条第（三）款规定情形以外的物业租赁，企业可以自行组织公开招租。企业根据实际情况通过公开竞价、择优的原则确定承租方。招租信息须全部在依法设立的产权交易机构信息平台“挂网”规范发布，公告时间不得少于10个工作日；鼓励企业同步在房地产中介机构或市级及以上的公众媒体、信息平台发布招租信息。企业自行公开招租应严防出现任何走过场、弄虚作假、内外串通等行为。

（五）广州市行政区域外的物业租赁，市属企业应加强监管。市属企业结合租赁物业当地实际情况，明确应委托进场交易的物业标准（价格、面积等）和租赁流程，并严格落实；未达到应委托进场交易的或当地确无有相应业务资质中介机构的，企业应按照公开竞价、择优的原则自行组织公开招租，招租信息应在当地市级及以上的公众媒体、信息平台发布，公告时间不得少于10个工作日。

（六）企业物业的租赁底价，应以具有评估资质的中介评估机构并经备案的评估结果作为定价基础。

其中，对于广州市行政区域内除本条第（三）款规定情形之外的物业租赁底价，属于市属企业物业租赁的，由市属企业按程序集体研究通过后方可实施；属于下属企业物业租赁的，按程序集体研究决定并报市属企业同意后方可实施。

（七）经公开招租只有一个符合条件的报名者，可按企务公开要求公示后，以不低于招租底价确定租赁价格。无报名者的，经市属企业审议决定，可按不低于原租赁底价的90％价格重新公开招租；仍无报名者的，可由市属企业按程序自主决策重新公开招租。

（八）可以不公开招租的情形有：

1．涉及国计民生、公益性、文物保护等特殊要求的物业租赁，可能危及公共安全、影响公共卫生和社会秩序等，造成重大社会影响的物业租赁；

2．市属国有全资企业（含不同国资监管机构所监管企业）、国有控股企业、国有实际控制企业之间及其下属国有全资企业、国有控股企业、国有实际控制企业之间的物业租赁；

3．用于各级党政机关、事业单位（含学校、医疗机构、科研单位）及驻华使领馆办公、经认定的普惠性幼儿园物业租赁；

4．租赁期不超过3个月的短期租赁行为（严禁以连续短租方式规避公开招租）；

5．经市政府或市国资监管机构批准的特殊物业租赁。

除本条第2目情形以外，其余不公开招租物业严禁转租。

六、监督检查

（一）市国资监管机构应加强对企业物业租赁管理工作的指导，通过审计、专项检查等方式，对企业贯彻落实公开招租情况进行监督，推动企业规范租赁管理行为。

（二）企业是物业租赁的责任单位，企业主要负责人是本企业租赁行为第一责任人，企业纪检、审计等有关部门应对本企业的物业租赁工作进行全程监督，对物业租赁合同的履行情况进行定期检查和随机抽查（市属企业每年度应组织对本企业一定范围内的物业租赁审计抽查），及时纠正存在的问题，确保物业租赁管理工作规范有序进行。同时，市属企业应加强对物业租赁行为的企务信息公开，并建立对本企业物业租赁不规范行为的举报渠道，统一公布纪检举报邮箱或举报电话，并及时核实举报信息，发现违法违规行为线索的，及时移交纪检监察部门处理。

（三）企业监事会重点关注企业物业租赁过程中各项决策、执行和效果等情况，对发现的问题及时向企业进行提示；对于存在失控或国有资产流失风险的，应及时向企业发送提醒函或监督意见书，企业应予以积极主动回应。

（四）企业相关责任人在物业租赁过程中违反相关法律、法规、规章及租赁管理制度，以权谋私、滥用职权、玩忽职守，造成国有资产损失的，应当依法承担相应赔偿责任，并按照《国务院办公厅关于建立国有企业违规经营投资责任追究制度的意见》（国办发〔2016〕63号）等相关规定追究责任；涉嫌违法犯罪的，移交国家有关机关依法处理。

七、其他

（一）市属国有全资企业（含不同国资监管机构所监管企业）之间及其下属国有全资企业之间的物业租赁事项，可由相关企业自行协商确定。

（二）企业化管理的事业单位及其投资的企事业单位的物业租赁行为，参照本指导意见执行。

（三）广州市行政区域外（含境外）物业租赁，由企业结合当地实际，按照公开、公平、公正原则参照本指导意见执行，确保国有资产保值增值。

（四）各区政府结合当地实际，参照本指导意见规范物业租赁行为。

（五）本指导意见中“超过”不包括本数在内。

（六）本指导意见自发布之日起施行，原穗府办函〔2017〕147号文同时废止。

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