《关于规范市属国有企业物业租赁管理的指导意见》的政策解读

　　近日，广州市国资委印发了《关于规范市属国有企业物业租赁管理的指导意见》（以下简称指导意见），现就指导意见有关内容解读如下：

　　点击查看原文:广州市国资委关于印发《关于规范市属国有企业物业租赁管理的指导意见》的通知

　　一、修订并发布指导意见的背景和意义

　　《关于规范我市国有企业物业租赁管理的指导意见》（穗国资监管〔2019〕2号）的发布实施，从制度层面进一步完善了我市市属国有企业物业管理制度体系，对我市市属国有企业规范企业物业租赁行为，有效促进国企科学、高效利用物业资源等发挥了重要作用。

　　为充分发挥市属国有企业物业招商引资平台作用，打造一批地标级商业综合体名片，支撑广州加快建设国际消费中心城市，以及充分发挥市属国有企业产业园区承载产业发展的功能作用，更好地服务实体企业，对原物业租赁制度管理规定进一步完善，以适应当前和未来市场发展的需要。本次指导意见的修订，对充分发挥国资国企畅通循环的支撑引领作用，进一步完善市属国有企业物业租赁管理和责任体系，提升市属国有企业物业经济效益和社会效益，推动经济高质量发展具有积极意义。

　　二、指导意见的修订原则

　　本次指导意见的修订是认真贯彻落实市委市政府关于促进国资国企改革创新发展，以及推动市属国有企业招商引资服务全市大局有关精神，立足新发展阶段、贯彻新发展理念，锚定“支持实体”重要方向、“扩大消费”关键定位、“招商引资”核心功能，坚持阳光透明、实事求是和市场化、法治化运作的原则。

　　三、指导意见修订情况及内容

　　本次指导意见是在原物业租赁制度管理规定的基础上进行修订的，保持了政策的连续性和稳定性，重点对以下四个方面进行修改完善：一是聚焦招商引资，二是兼顾放活与严管，三是坚持公开透明，四是部分编辑性修改。具体内容分八大部分共35条，分别为“总体要求、适用范围、工作职责、决策审批、公开招租及可以非公开协议招租的情形、支持招商、监督检查、其它”等。

　　四、指导意见主要修订内容解读

　　（一）支持国企物业招商引资

　　为进一步发挥国企物业资源作为招商引资重要平台的功能作用，提高国企物业在招商引资方面的竞争力和灵活性，本次新修订的指导意见新增支持招商章节，主要在商业综合体导入优质品牌商家、产业园区招引优质实体企业等方面给予积极支持，指导意见对物业招商引资事项在协议出租、租期、租金收取方式、租金底价及优惠支持等涉及物业租赁相关事项，市属国企可根据有关政策、市场规律、产业特点及行业惯例，参照本指导意见自行制定招商引资物业租赁实施细则。

　　同时，在指导意见中明确了物业租赁招商管理的具体要求，一是实施细则必须经市属国企董事会审议通过后方可实施；二是对属于企业重大招商引资租赁事项的，应报市属国企董事会审议，未达到重大招商引资事项标准的，需报市属国企备案；三是对导入的优质品牌商家和优质实体企业，要求市属国企建立优质品牌商家和优质实体企业库；四是支持招商的物业也需要按规定进行评估；五是要求市属国企对入驻优质品牌商家、优质实体企业进行动态跟踪和评价问效，对达不到条件的要落实履约退出机制，实现闭环管理；六是招商引资导入优质品牌商家和优质实体企业所涉及的物业租赁可按程序进行协议招租等；七是市属国企要切实履行企业主体责任，切实防范租赁各项风险，对经查实确实存在违法违规行为的，将按有关规定进行严肃处理。

　　（二）新增必须委托产权交易机构公开交易的情形

　　增加对年租金底价超过100万元的物业应委托依法设立的产权交易机构进行公开招租的内容，进一步加大了我市出租物业公平公正公开的力度。同时，坚持物业出租底价以评估结果作为定价基础，守住出租物业应有的经济效益“底线”。

　　（三）增加承租人管理的规定

　　物业出租后原则上不得转租。对因经营业态、行业惯例等特殊情况确需转租的，出租企业应对承租人的企业实力、经营状况以及涉诉情况等进行审查把关后，在确保转租行为穿透可控，对群体性、民生性等风险防范措施设计到位的前提下，由原决策企业按程序审议后方可转租。转租合同内容须事先征得出租企业同意，否则不得转租。

　　（四）新增可以非公开协议招租的情形

　　可采用非公开方式招租的物业适用范围新增“普惠性的托育机构、养老机构，以及市属国企老字号物业租赁”。

　　（五）加强监管约束

　　一是进一步压实市属国企责任，对于因公共利益、市政府产业引导、重大招商引资或其他扶持政策等原因需要延长租期超过12年的，企业需报市属国企董事会审议，且在完成招租后，市属国企应在5个工作日内向市国资监管机构书面报告租赁情况。二是企业物业督查内容更加具体，明确“租期超过6年的、采用非公开方式协议招租的、未按规定履行决策程序擅自以低于租金底价优惠条件纳入招商引资范畴的、存在转租行为的、欠缴物业租金以及可能给企业经营带来重大影响的其他出租事项”列为企业抽查和检查的重点对象。

　　（六）鼓励企业积极盘活物业

　　一是鼓励拥有较大规模物业的市属国企成立统一、专业的物业租赁经营机构，对企业分散经营的物业实行集约化、规模化、市场化经营管理。市国资监管机构加强对企业低效利用、管理不善、分布零散的物业资产进行整合重组，市属国企应予以积极配合。二是企业长租公寓、酒店式公寓、产业配套公寓宿舍等用作居住用途性质物业，直接租赁至最终承租住户的可由企业自行出租。

　　（七）其他

　　一是经市政府同意引入的优质实体企业，市属国企按照市政府有关意见配合做好相关租赁工作，若涉及协议出租、租期、租金收取方式、租金底价及优惠支持等事项应予以支持。二是政府对企业物业租赁管理行为若有其它规定的，可从其规定。